房地产股权并购七大典型问题及总体解决思路

本文将围绕房地产股权并购过程中常见的七大典型问题展开探讨，并提出相应的总体解决思路。通过对股权并购中涉及的法律、财务、管理、市场等多方面的问题进行分析，将为读者提供一揽子的解决方案。同时，本文还将从实际案例出发，通过对成功并购案例的分析和总结，提炼出适用于不同情况下的解决思路，以期为相关从业人员和投资者提供有益的参考和借鉴。通过全面、系统地阐述股权并购中的典型问题与解决思路，本文旨在促进并购交易的顺利进行，降低交易风险，提高并购成功的几率。

房地产股权并购的风险是多方面的，在有限篇幅里，无法面面俱到。不同项目和不同交易目的，对于并购风险的考虑，也是不同的。以下是我们团队根据多年房地产并购项目经验，从收购方的角度，总结归纳的比较典型的七大问题及其解决思路。

一、标的股权存在瑕疵

股权并购从交易形式上看，体现的是收购方受让被收购方持有目标公司的标的股权，因此，标的股权存在瑕疵，严重的将直接影响交易进行和交易目的之实现。

在尽调中，我们一般通过调取工商档案、工商注册登记窗口查询、企业信用信息公示信用系统、核实公司提供的债权债务资料、访谈、网上检索等各种方式，核查标的股权的情况。实践中，标的股权可能存在的问题主要有：

1、标的股权被冻结或质押。主要解决思路有:一是让被收购方负责在转让之前，自行解决冻结或质押问题，使之具备转让条件；二是，如果涉及的债务金额较大，被收购方无能力自行解决的，则需由受让方先行出资涤除冻结或质押瑕疵后，再行转让。但是，这对受让方而言，由于存在被收购方其他债务使得股权可能再被冻结等风险，因此，通常要求被收购方提供足额的担保后，方可进行。

2、标的股权出资未到位或出资被抽回。根据《公司法司法解释三》第十九条第一款之规定，受让方在受让股权时知道或者应当知道，被收购方未履行或者未全面履行出资义务的，目标公司可以要求被收购方和受让方履行出资义务，债权人也可以要求被收购方和受让方在未出资本息范围内对目标公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。

解决思路主要有：一是让被收购方对已履行出资义务进行陈述和保证；二是如被收购方对出资义务明确未到位或抽回的，则要对将来可能产生的责任进行约定。

3、标的股权存在代持情况。标的股权存在代持，可能产生的问题有，一是标的股权权属将来可能产生争议；二是代持人往往并无履行合同的能力。对此的解决思路有：一是将委托人作为实际被收购方，代持人负有配合义务；二是委托人和代持人对债务履行承担连带责任。

4、标的股权分步高度分散。标的股权为多人持有，可能存在的问题有：一是各个股东的想法较难统一，谈判磋商较为困难；二是容易出现无权代理或无权处分的情况。

解决思路主要有：一是在接触之初，尽可能让其他股东全权授权委托其中1到3名股东负责收购事宜，较少磋商和交易成本；二是在基本达成交易意向后，让其他股东办理公证委托其中1到3名股东代理签约、履约，避免无权代理或无权处分的出现，即便出现无权代理或无权处分，亦能受到表见代理或善意取得的保护。

二、目标公司存在负债、或有负债等问题

目标公司是股权收购的承受者，目标公司存在负债、或有负债和风险，也会影响交易目的的实现。

在尽调中，一般通过核实目标公司提供的债权债务资料、调取企业信用信息报告（贷款卡信息）、与审计机构交叉验证、访谈债权人或函证甚至要求目标公司提供资金流水等方式，尽可能核实目标公司存在的负债、或有负债等问题。

实践中，负债、或有负债存在的主要问题有两类：第一类是负债、或有负债的金额大于资产，即净资产为负数；第二类是被收购方隐瞒或遗漏披露负债、或有负债。

对第一类问题的解决可考虑采用承债式收购，一方面可以解决目标公司的部分债务问题；另一方面可以通过约定以清偿债务的方式以替代支付部分股权转让款；此外还可以就此做必要的税务筹划。

对于第二类问题的解决，一方面是尽可能通过尽调以发掘问题，另一方面主要是通过协议约定的方式予以防范，具体详见本文最后一部分。

三、过渡期可能存在的风险问题

一般而言，在股权收购过程中，存在股权转让基准日（审计、评估基准日）、股权转让交割日、股权转让过渡期、管理权移交日四个时间。当然，在不同的收购中，可以做不同的设定，比如管理权移交日可以设定在股权转让交割日之前，也就是说在股权交割前介入管理。

通常目标公司处于持续经营状态，如果这四个时间的间隔较长，则目标公司的资产、负债、所有者权益均会发生变化，因此，有必要对该等变化进行约定处理。

这里面主要涉及三个问题，一是如何通过标的股权转让价格调整机制充分保护收购方；二是如何对目标公司过渡期的经营管理进行安排；三是目标公司如何进行交割以及做好责任划分。首先介绍过渡期的安排，其他两个问题后面具体阐述。

从广义而言，从股权转让基准日至管理权移交日均可认为是过渡期。从收购方的角度，其应重点关注：一是被收购方在这期间可能作出对目标公司资产、负债和所有者权益不利的事宜；二是由于目标公司处于持续经营状态，对于一些必要的商业决策和业务往来，如何划分管理权限。

对于第一个问题，一般是通过在收购协议中列举并兜底的方式，对被收购方和目标公司的行为进行限制并约定相应的违约责任。从大的分类来看，包括以下几类：

1、进行资本性支出；

2、非公司正常经营所需处置财产和签订大额合同（累计达到一定金额）的合同；

3、利润分配；

4、资本公积转增股本；

5、调整人事政策等加大公司成本的行为；

6、其他有损目标公司和收购方利益的行为等。

对于第二个问题，在房地产收购中，主要是涉及房产的销售等必要事项。对此，以房产销售为例，根据不同情况，有如下三种处理方式：

1、必须经过收购方同意才能销售；

2、目标公司在双方商定销售价格区间内有权销售；

3、目标公司销售房产应告知收购方等。

四、标的股权价格调整机制问题

在房地产收购中，标的股权价格调整机制是有效防控收购风险的重要手段。实践中，最有效的标的股权价格作价和调整方式是，通过对资产作价再还原为股权价格。

具体而言，首先根据股权转让基准日目标公司的资产、负债情况确定股权的基准价格；然后在公司交割时根据届时目标公司的资产、负债情况等进行调整后，得出最终股权转让价格。

基准价格是指对房地产的作价加减流动资产和负债后得出的价格。根据不同情况，基准价格的前提可以约定为：（1）房地产资产可以合法有效开发销售；（2）流动资产是实际盘点的结果；（3）所有负债都已体现在资产负债表中；（4）公司各方面都具备完善的合法手续。

相应地，在确定最终股权转让价格时：（1）如果房地产资产有瑕疵，则调减基准价格；（2）流动资产的债权如有不能收回情况，则收购方从股权转让款中扣留相等于不能收回的债权金额直接支付给目标企业（未直接从股权款中扣减是因为担心会给目标公司带来坏账损失）；（3）如有负债和或有负债，则调减基准价格；（4）如有未完成的承诺事项，则调减基准价格。

五、目标公司交割应注意的问题

不同交易，目标公司交割的内容和程序可能有所不同，这里着重介绍管理权移交以及责任划分。

首先，管理权移交主要包括三方面的内容：

1、法定代表人、董事、监事等高级管理人员的变更；

2、公司证照、合同、资料、账册等的移交；

3、公司印章，包括公章、法定代表人印章、财务章、银行印鉴等在内的移交。

其次，公司是个组织体，无法自为意思表示，只能通过自然人对外为意思表示，自然人要么通过签字，要么通过盖章代公司为意思表示。也就是说，盖章被推定为公司的意思。因此，公司印章的移交对于收购双方责任的划分非常重要。

实践中，风险主要来自于两方面：（1）移交前已经客观存在的合同、文件等，可能对目标公司不利，进而可能影响收购，被收购方有意隐瞒：（2）移交前被收购方有意虚构合同（如对外担保）等，让目标公司承担责任或者损害目标公司利益或者通过目标公司套利。

对此，一般通过印章交接和协议约定予以解决，收购协议约定：（1）所有公司文件已做移交，被收购方承诺除此无其他隐藏文件；（2）对公司印章做标记，除了移交过来的文件外，其他加盖原印章的文件全部由被收购方负责，盖标记后印章的文件，由转让后的目标公司负责。

六、土地使用权可能存在的问题

土地的问题，对于房地产并购是根本性的问题，涉及到是否并购和并购目的能否实现。在尽调中，应尽可能了解每个土地问题形成的原因是什么、问题的解决方式是什么（特别涉及到国土等政府部门的，应充分了解政府部门的看法）、被收购方拟采取的解决措施以及可行性等等。对一些能够解决的问题，应在收购协议详细约定解决的主体、时间、费用等。

实践中，我们一般要通过到国土局等政府部门去调查土地档案和询问等方式，了解土地使用权可能存在的问题。实践中，常见的土地问题有：

1、土地系毛地，不具备“三通一平”等开发条件；

2、未取得土地证；

3、土地取得（如系协议取得）有问题；

4、土地出让金未完全缴纳；

5、土地使用权尚余年限较短；

6、土地已抵押；

7、土地被查封、被拍卖等风险；

8、土地闲置造成可能被征收闲置费或被收回的风险；

9、涉及分期开发的，容积率所剩无几；

10、整体规划调整导致无法开发或需改变业态。

七、在建工程（项目）可能存在的问题